1. 서설=지역주택조합에 가입하는 유형 중 주택법상 조합원 자격이 되지 않는 이른바 ‘준조합원’들이 있다. 준조합원은 법령이나 규약에 따라 인정되는 개념은 아니나, 현실에서는 의외로 사례를 흔히 찾아볼 수 있다.이들 준조합원은 일반적인 조합원들과 마찬가지로 조합원 가입계약을 체결하고 조합에 가입하게 되나 조합원 자격요건이 구비되지 않았기에 인허가시 관할관청에 제출하는 정식 조합원 명부에 등재될 수 없고, 보통 별도의 명단으로 관리되는 경우가 많다.이번 화에서는 준조합원이 조합 아파트 분양을 목적으로 지역주택조합에 가입한 경우에 있어
지역주택조합의 조합원 가입 설명 사본 보관 의무를 강화하는 법안이 마련됐다. 국민의힘 박덕흠 의원은 이런 내용의 주택법 개정안을 지난달 20일 대표발의했다.현행 주택법에 따르면 지역이나 직장주택조합을 설립하기 위해 조합원 모집주체는 조합 가입 신청자에게 가입 관련 사항을 설명하고, 이를 확인한 사본을 5년간 보관해야 한다.그런데 최근 거짓이나 과장 광고를 통해 무리하게 조합원을 모집하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 결국 조합원의 재산상 피해로 이어지게 된다.이에 개정안에서는 모집주체가 가입 관련 사항을 설명한 사본을 현행 5년에
1. 서설=지역주택조합 조합원 자격요건과 관련하여 조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주 자격을 갖추고 있어야 한다(주택법 시행령 제21조제1항). 그러나 주택법 시행령 제21조제2항은 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 간주하겠다는 예외규정을 두고 있다. 그러나 여기서 ‘부득이한 사유’와 ‘일시적으로 상실’한 경우가 구체적으로 무엇을 의미하는지는 전적으
최근 수도권의 한 재건축 현장에서 시공자 선정을 위한 총회를 앞두고 작은 실랑이가 있었다. 해당 구역은 일반적인 조합이 아니라 신탁자 시행방식을 채택하였는데 사업시행자 지정에 동의하지 않았던 토지등소유자가 전체회의를 앞두고 사업시행자 지정동의서를 제출하였을 때 이미 소집통지까지 마친 상황에서 이들에게 의결권을 인정하여야 하는지 논란이 된 것이다. 사실 이러한 이슈는 일반적인 조합시행방식에서 논의 가치가 더 크다. 재건축조합설립동의서를 제출하지 않았던 비조합원이 특정한 조합원 총회를 목전에 두고 조합설립동의서를 제출했을 때 이들에게
1. 서설=주택법 제11조의2 제3항은 “주택조합 및 주택조합의 발기인은 제2항제5호에 따른 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항 제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 하여야 한다”고 정하고 있는 바, 이는 전문성을 갖춘 신탁회사에 자금의 관리 및 집행 업무를 위임함으로써 자금 지출의 투명성을 제고하고 소수 관계자의 의사에 따라 무분별하게 재원이 낭비되는 것을 방지하고자 함에 그 규정 취지가 있다.위 규정은 사업 초기 단계에 있는 일부 현장에서 다른 경로로 분담금을 납부받은 뒤 아무런 통제 장치 없이 자금을 지출하는 과정에
경기 김포시가 최근 풍무동 76-7번지 일원을 대상으로 광고 중인 민간임대아파트와 관련해 협동조합 ‘발기인’ 모집 또는 ‘임차인’ 모집 등의 홍보에 대한 가입 주의를 당부했다.현재 풍무동 76-7번지 일원은 자연녹지지역으로 김포시 도시계획조례 제30조(용도지역 안에서의 건축제한)에 따라 아파트 건설이 불가하다. 또 민간임대주택에 관한 특별법상 협동조합의 조합원 모집도 불가능한 상황으로 임차인 모집은 민간임대주택을 건설 또는 매입한 임대사업자가 민간임대주택 공급 신고 후 모집할 수 있다.이에 해당 지역에서 아파트를 건설하려면 먼저 도
1. 서설=지역주택조합에 가입한 자들 중 조합원 자격요건을 갖추지 못하였거나 또는 개인적인 사정으로 인하여 탈퇴를 희망하는 경우가 비일비재하다. 중도에 탈퇴, 제명, 자격상실 등으로 조합원 지위를 잃게 되는 경우 원칙적으로는 가입계약서 및 조합규약에서 정한 바에 따라 일정 금원을 공제하고 남은 액수만을 돌려받을 수 있을 뿐이나, 간혹 조합임원 또는 업무대행사와의 개별 협의를 통해 규약에서 정한 것과 다른 금액 또는 방식으로 분담금을 반환받기로 합의서를 작성하는 경우도 종종 볼 수 있다.이처럼 어떤 조합원이 조합과의 사이에 분담금의
임의가입제를 택하고 있는 재건축에서는 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 된다. 그러나 언제까지 조합설립에 동의하면 조합원이 될 수 있는지에 대해 도시정비법에 명시적인 규정이 없다. ‘조합설립에 동의하지 않은 자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다’는 재건축조합 표준정관에 따라 대부분의 재건축조합 정관에 그와 같은 규정을 두고 있을 뿐이다.이런 규정을 둔 재건축조합의 경우 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합에서 매도청구권을 행사한 경우, 나아가 매도청구소송이 이미 확정된 경우라 하더라도 분
1. 서설=지역주택조합의 조합원 자격을 취득하기 위해서는 ❶조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여야 하고(거주 요건), ❷조합설립인가 신청일부터 해당 주택의 입주가능일까지의 기간 동안 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않거나 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채만을 소유하고 있어야 하며(무주택 요건), ❸같은 기간 동안 조합원 본인이 주민등록표상 세대주여야 한다(세대주 요건). 또한 ❹본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이 아닐 것(중복가입 금지 요건)도
1. 서설=지역주택조합 조합원은 사업 추진에 필요한 분담금의 납부의무를 부담한다(국토교통부 지역주택조합 표준규약 제10조제2항제1호). 이는 조합원의 가장 기본적이고 핵심적인 의무이다. 조합원의 분담금 납부의무와 관련하여 통상의 조합가입계약서는 ‘조합원분담금 및 업무추진비는 조합이 지정한 계좌에 조합원 본인 실명으로 무통장 입금을 원칙으로 하고, 이외의 계좌에 입금된 분담금 및 업무추진비는 일체 인정하지 않으며, 그로 인하여 발생한 금융사고에 대하여는 조합원 본인에게 전적으로 책임이 귀속됨과 동시에 조합을 상대로 민형사상 이의를 제
1. 서설=조합설립인가 시 조합원 명부에 등재된 A라는 조합원이 그 이후 세대주에서 세대원으로 편입되면서 조합원 자격을 상실하는 경우를 상정해보자. 이 경우 조합은 주택법 제11조 제1항, 동법 시행령 제20조 제1항 제2호에 따라 관할관청에 변경인가를 신청해야 한다. 이 때 A가 조합원 지위를 잃은 시점과 변경인가를 통해 실제 조합원 명부에서 제외가 되는 시점 사이에는 상당한 시차가 발생하는 것이 보통이다. 그렇다면, 해당 기간 동안에 총회를 개최하는 경우 조합 입장에서는 A를 재적 조합원 수에 포함시켜 의결권을 부여하여야 하는지
스마트폰과 컴퓨터가 발전하면서 인터넷을 통한 소통은 일상화되고 있다. 클릭이나 터치 몇 번으로 문자나 사진, 동영상을 통한 정보 공유가 가능한 세상이 된 것이다. 하지만 온라인 소통이 긍정적인 효과만을 가져온 것은 아니다. 익명성이나 소통의 편리함으로 명예훼손 등의 범죄도 증가하고 있는 추세다. 실제로 법무법인 도시가 조사한 통계에 따르면 명예훼손이나 정보통신망법 위반 소송 사례는 매년 증가하고 있는 추세다. 지난 2010년 약 4,500여건에 불과했던 정보통신망법 위반 소송은 지난 2020년에는 무려 2만3,000여건으로 10년
재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 매도청구권을 행사한 이후에도 그 토지등소유자는 조합설립동의서만 제출하면 언제든 조합원이 될 수 있을까. 이와 관련하여 최근 부산고등법원 판례가 나왔다.부산의 한 재건축조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자들을 상대로 매도청구소송을 제기했다. 3년 넘도록 다투어진 1심에서는 오로지 매매대금 산정 시점과 감정평가액의 타당성만이 쟁점이었다. 그런데 2심 진행 중 조합설립 미동의자인 피고들이 갑자기 조합에 조합설립동의서를 제출하면서, 조합원인 자신들을 상대로 매도청구권을 행사할 수
1. 조합원의 확정 여부와 추가가입=재개발사업의 경우 조합원의 강제가입제를 채택하고 있으므로 재개발조합의 조합원은 조합설립인가시를 기준으로 하여 정관의 규정에 의하여 확정되고, 그 후 조합원의 지위에 양도 등의 사유가 발생한 경우에는 정관이 정하는 바에 따라 그 범위 내에서만 조합원의 변경이 가능하다(대법원 1998.3.27. 선고 97누17094 판결). 즉 재개발조합에 있어서 토지등소유자는 조합설립인가시 자동으로 조합원으로 가입되므로 조합원의 추가 가입제도는 없다.재건축사업의 경우 조합원의 임의가입제를 채택하고 있으므로 재건축조
대전시도 재개발·재건축 정보를 담은 정비사업관리시스템 운영에 들어갔다. 시는 지난 2018년 10월 국토연구원과 업무협약을 맺고 지역내 재개발·재건축사업에 대한 데이터베이스 구축에 착수했다. 이어 조합·관계자 교육 및 시범운영을 거쳐 지난 1월 최종점검까지 마무리하고 지난 3일부터 운영하기 시작했다.이 시스템은 재개발·재건축사업 초기 단계에서부터 사업성 분석과 개인별 추정분담금을 예측할 수 있는 프로그램을 통해 토지등소유자가 사업의 적정성을 판단할 수 있는 기준을 제시한다. 특히 사업 추진 주체인 조합에서 정관·용역업체 선정 계약서
앞으로 지역주택조합의 가입 철회가 쉬워진다. 30일 이내 청약을 철회하면 가입비도 환급받는다. 국회는 지난 19일 이같은 내용의 주택법 개정안을 통과시켰다. 이 법안은 국토교통위원장 대안으로 민경욱 의원과 문희상 의원이 발의한 주택법 개정안을 통합한 안이다. 개정안은 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행된다. 다만 가입 철회 및 가입비 반환 조항은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행된다. 가입비 환급의 경우 이 법 시행 후 최초로 조합원 모집신고를 하는 경우에 적용된다. 변경신고는 제외된다. 개정안에 따르면 먼저 조합원을 모집하는
최근 수도권과 대도시를 중심으로 사업이 지지부진한 재개발지역이나 낙후된 구도심 지역에서 지역주택조합을 시행하기 위한 움직임이 잦아지고 있다. 문제는 과다 홍보나 거짓 약속을 하는 경우가 많다는 점이다. 최근 들어 원주시에서도 이런 사례가 늘자 시가 지역주택조합 주의보를 내렸다. 지역주택조합을 시행하기 위한 이들은 조합원으로 가입하면 시세보다 높은 가격으로 매입해 준다며 토지사용승낙서와 조합원 가입 동의서를 받는다. 이는 토지사용 권한이 안정적으로 확보돼 있다는 인식을 심어줘 조합원을 모집하는 것으로 사실상 기망에 가깝다는 게 업계
정부는 지역주택조합에 대한 규제도 강화한다. 가입 요건을 까다롭게 정하고, 계약해제권을 부여하는 등의 규정을 마련해 피해 사례를 줄이겠다는 취지다. 국토교통부 업무계획에 따르면 우선 지역주택조합 가입 요건을 ‘광역생활권’에서 ‘동일 시군 및 연접시군’으로 강화한다. 지역주택조합으로 투기수요가 발생하고 있다는 이유에서다. 현재 수도권의 경우 서울·경기·인천, 충청도는 충남·충북·대전·세종이 하나의 광역생활권으로 묶여있다. 이에 따라 서울지역에서 지역주택조합원을 모집할 경우 경기, 인천 등에 거주하고 있는 세대주들이 자격 요건을 충족하
지역주택조합사업에 대한 주의가 요구되고 있다. 지난 6월부터 지역주택조합 제도에 대한 개선 방안이 담긴 개정 주택법이 시행됐지만, 곳곳에서 허점이 발생하면서 허위광고, 사기 등으로 인한 피해가 여전한 것으로 나타났기 때문이다. 특히 토지확보 등에 대한 불투명한 운영으로 사업이 장기화되면서 성공 사례가 미미한 것으로 조사됐다.지역주택조합사업은 해당 시·도·광역시에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하를 소유자가 조합을 구성해 주택을 건설하는 사업이다. 주택법에 따라 사업이 진행되는데 재건축·재개발 등 정비사업보다 절차가
최근 부동산 경기 활황에 힘입어 일부 지역주택조합 업무대행사가 확정되지 않은 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 허위·과장 광고를 하는 사례가 늘고 있다. 동·호수 지정은 물론 개별 세대 평면이 확정된 것처럼 부풀리면서 조합원 모집과 아파트 분양계약까지 이뤄지고 있다. 하지만 사업계획이 승인되기까지는 각 단계별로 일정비율 이상의 동의를 필요로 하기 때문에 만일 토지소유권을 확보하지 못하거나 조합원 및 사업자간 분쟁 등으로 사업이 장기화 또는 실패할 경우 추가 분담금이 발생하기 마련이다. 결국 아파트를 분양받지 못하게 되고, 업무